為什麼我們買不起房?

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房價近年騰飛,以2011年為例,當時雪隆地區一間公寓叫價約25萬令吉,短短5年後的今天,房價已翻倍至50萬令吉或更高。

有調查指出,從2005至2014年,房價升值了72%,平均每年增長約6.7%。

根據統計局今年進行的購屋能力調查顯示,如以2014年吉隆坡的屋價
和收入比率評比,吉隆坡和檳城人已經陷入嚴重無法買房屋的窘境。

雖然自2011年房價平穩發展以來,首次出現負成長;其中交易量下跌5.7%,而交易價值也跌8%,但是城市房價與實際購買力差距太大,薪資的漲幅也不及通貨膨脹。

就連國家銀行也勸告收入不高的人士:勉強買屋沒幸福,租屋子就好。

建屋費
佔屋售價三分一

根據建築行內人披露,承建房子的費用,佔了房子售價的三分之一,那麼造就房價高企不下的其餘三分之二因素是甚麼呢?

雙威建築顧問關和貴受訪時指出,另外三分之二除了是發展商的盈利,還有手續費、延遲工程的費用、土地價錢、發展費用、排污和輸水系統安裝費用、銷售人員的抽傭,律師費等。

GST對建築業衝擊不大

根據建築材料價格指數,2000年至今,建築材料上漲幅度並不高。他不諱言,政府去年實行的消費稅(GST)對建築業的衝擊不大,主要原因是同一時間,全球的建築材枓需求量下降,造成建築材料價格調低。

這也意味著建築材料的成本,並非是導致房價飆漲的主因。

關和貴認為,承建房子的利潤約5%以上,相較於其他東南亞國家,大馬的建築成本相對較低,這很大可能是,大部份的建築材料如石灰、鋼筋等是在國內生產,並且僱用工資較廉宜的外勞。

“不過,政府各個部門批准項目過程太久,這些非直接費用,也是造成成本增加的因素之一。”

關和貴:土著單位固打額過剩

關和貴也提到,其中一個影響房價的是土著單位的固打額過剩,發展商必須承擔土著單位滯銷的風險,並且這些給予土著單位的優惠,都會轉嫁到非土著購買的房價上。

基於各個州政府都有設定房屋固打制度,發展商會給予土著介於5至15%的折扣,因此土著單位比較便宜。

目前,吉打、檳城規定最少給予土著購屋者5%的折扣,雪州、登嘉樓的折扣幅度可達7%。半島土著購屋優惠最多的州屬則是柔佛,可享有高達15%的折扣。

地價高建高樓應付成本
可賠錢不建可負擔屋

關和貴指出,城中房價高與地價息息相關。

由於城市土地越來越少,發展商面對地價非常昂貴的問題,比如說吉隆坡黃金三角區每平方尺的土地價格二三千令吉以上,貴得咋舌,商家只能夠建高樓來應付高額的土地成本。

他說,雖然各州政府有規定發展商必須建可負擔房子,但是這也可以用其他替代法來豁免在有關土地建可負擔房子,比如說,發展商可以選擇賠錢作為交換不建可負擔房子,又或是捐地作為校地、清真教堂等。

他指出,發展商不建可負擔房子有兩個主要因素,發展商是盈利機構,以利潤作為發展前提,在一塊土地發揮最大的商業價值。

廉價屋拉低高價產業價格“再者,產業價值受到鄰近的環境與產業價值所影響,廉價房子會拉低高價產業的價格。因此發展商寧可賠錢,也不要影響高價房子的市場。”

關和貴認為,高價房子受到市場歡迎,不僅僅是房子的設計,房子的附近完整的社區生活,有大學、學校、醫院、購物中心等,這種便利性也促成房子雖高價,但也有人問津購買,致使房價一再被推高。

政府應照顧低下層
降地價抑制高房價

PropertyG u ru大馬區經理謝爾頓也認同,廉價房子有別於可負擔房子,不能相同並論。為低收入群提供房子是社會企業,應由政府和其相關機構承擔。

“至於可負擔房子,私營企業和公共部門之間已有類似的合作,推動更多可負擔房子,但是政府有必要公開與透明化有關的屋業計劃。”

關和貴則說,基於土地是政府的,這間接縮減了承建成本,也是政府應履行的照顧社會低下層的需要。

“但是政府一邊以高價售賣土地賺錢之際,另一邊廂建可負擔房子的速度趕不上市場的需求,反而想要由私人企業來承擔社會房子。”

他認為,如果政府無法承擔人民需要的房子,那麼不妨降低地價,相信可有效抑制國內房價節節攀升。

土地趨少越來越貴

曾維鑫指出,土地越來越少,所以價錢越來越高,土地價佔了房價10%至20%不等。

他舉例,一些地方如舊巴生路,單單土地價格每平方公尺600令吉,即使不建房子,3千多方尺的土地,也要200萬令吉。

“更甚的是,吉隆坡黃金三角區,每平方公尺2千令吉至3千令吉,這是有點荒謬的。”

他說,本地房產估價分為二種,其一是與附近的房價做對比,這可能造成很多發展商不願建可負擔房子,擔心影響附近的房價;比較實際的是,以當地的租金作為衡量標准,否則很多房子有價無市,這會形成漫天開價的現象。

建竣前後馬上脫售
加劇房價炒高

另一方面,謝爾頓說,從2009至2012年,房價走勢很強,其中一個因素是消費者購買建設中,尚未完成的房子,並在房子建竣前或完成後馬上脫售。這導致房價快速升值,在過去幾年累積下來加劇炒高房價。

“如果說房子買來是自居,或是住了5至10年後才賣房子,那麼房價上漲幅度較為合理。”

他指出,儘管交易量減少,但房價會越來越高,這也反映著房價是處於自由市場。在這樣的市場條件下,不管是二手房子還是發展商,依然有房子買賣交易。

謝爾頓說,每個買家有很多不同的想法,不能把房子的售價等同於實際的產業價值。同樣的售價,有些人覺得合理,有的討價還價,有的買不起就會尋找更便宜的。

“總的來說,房價已經隨著時間的推前變得更加昂貴,相較於5年前,現在若要買一間房子,肯定要比當年必須付出更多。”

僅佔總購買量5%
非外國人炒熱屋價

謝爾頓不認為是外來投資者炒熱大馬房子,造成房價高居不下。他說,有數據顯示,外國投資者佔總購買量5%,城市地區則有10%至15%。

“雖然也有一些發展商開發迎合海外買家的產業,然而一般情況下,若有一個房產主要市場導向是外國人,其實是一個非常冒險的策略。”

關和貴也提到,高價房子並不是以外來投資者為市場導向,畢竟只有低於10%的外來投資者參與,大部份還是本地人購買。

“撇開那些有錢人買來等增值做投資,其實這裡有不少專業人士有固定高收入,有能力購買高價房子。”

大馬房價仍算合理

曾維鑫(建築工料測量顧問)

從事30年建築工料測量顧問的曾維鑫生意涉足越南、柬埔寨等地;他指出,相比起其他東南亞國家,我國的房價仍是合理的。

他補充,相比起國外的建築材料完全是隨著自由市場浮動,我國政府有津貼一部份的建築材料,因此本地建築成本相對較東南亞其他國家來得低廉。

他否定房屋的定價源起於發展商的利潤太高,他說,扣除發展總值(GDV),盈利通常介於20%至30%。

貸款25萬至50萬
35%申貸者被拒

調查顯示,申請房貸被拒的有35%,相比過去半年,增加了6%,而大部份被拒絕的貸款是25萬至50萬令吉。

唐朝詩人杜甫曾感慨:“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,時至今日,依舊仍有許多人被拒於買房的門檻外。

這說明了有不少人的薪水連可負擔房子也買不起,並非是那些高價房子導致他們買不起房子。

根據調查,有75%的大馬人認為,大馬的房產很貴,房價不是市場可以承擔的。

可考慮市區外圍可負擔屋

關和貴認為,大馬購屋者應改變購屋方向,與其執意要購買靠近市中心的房產,不如考慮本身可以負擔的房子。

“隨著各項交通開始連接,一些地區如萬撓、巴生、加影、雙溪毛糯要進入市區不難,欲購置房者,不妨考慮這些房價相對市中心較低的地方”

他補充,在交通規劃方面,政府也有很大的責任確保公共交通開拓至新區,交通四通八達,無論住在甚麼地點都可以很方便地抵達市中心,那麼人們就會轉移至城市外圍購買可負擔的房子。

謝爾頓也舉例,一些發展的城市如香港、新加坡、倫敦等,可負擔房子一般都是遠離市中心約10至25公里。

“基於經濟考量,可負擔房子一般建在偏離市區或是房子面積較小。然而很多購買者無法接受現狀,渴望在城市購買一間自己屬意的房子。”

他也指出,自2013年起,很多發展商已經開始建可負擔房子,價錢介於35萬至50萬令吉。

“不是發展商沒有建可負擔房子,而是消費者要改變心態,接受大馬房子的發展變遷。”

 

资料来源:(星洲网)

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