今年马来西亚房市是买家天下?

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从房产市场上述的现象与形势发展,不难看出2016年的房产市场,将是买家的市场,房产顾问与经纪普遍这样认为;同时,一些房产顾问公司甚至预测,2016年的房产市场,部份地区的价格可能会跌减至少10%。

一些房产顾问公司甚至预测,2016年的房产市场,部份地区的价格可能会跌减至少10%。
在前线的房产经纪也有同感,业主传达给他们的讯息主要是:假如买家或租户对业主提出的要价或租金,有做出献议购买价、或是要求削减租金,业主若认为提出的建议可以接受,都可以洽谈,这种情况也是2015年前较少见的。

前文提及热门地点冒出几个待售单位,是过去难得遇见的局面,这并不表示过去没有,而是业主或许不需通过房产经纪、刊登售屋广告,也可出售其房屋。

房产经纪普遍面临成交缓慢

另外,房产经纪普遍面临成交缓慢的情况。在房产市场已有一段时间的经纪,一般还可以维持基本收入,至于新入行者在建立销售网络都相当困难,甚至因此退出这个行业。

与此同时,一些交易价逐年上升的服务公寓,最近几个月已出现平均交易价回跌的格局,从上半年每平方尺800令吉,下跌至几个月前的700令吉,从市场近期的走势来看,预料还会继续下跌。

房产交易公司、房产代理、房产顾问对2016年展望的看法,基本保持看淡,由于房产成交的几率明显降低。一些房产经纪在遇到有潜能的买家时,一般都保持最大的耐心跟进,这在房产好景时也是比较少见的现象。

供过于求

房产价回跌10至30%

实力房产经纪公司总裁陈建业说,目前的房产市场,基本是卖的人多、买的人少,在供应超越需求的情况下,很自然成为买家的市场,买家也因此拥有比较大的议价能力。

另外,在巴生河流域一些地区,房产价格平均已下跌10%,一些热门地点,而且之前已大幅上涨的房产,最高跌幅可能达30%,严格来说也不稀奇。

回想1985至1987年期间,房产市场走势低迷的阶段,一些地区的房产价格,跌幅甚至接近50%,也许大家会认为怎么可能,但那毕竟是事实。

他说,假如从2010至2015这几年,房产价格上涨了大约100%,如今回跌10至30%并非不可能,应该也是合理跌幅,毕竟一些地区价格,已上涨至超出合理价值的水平。

陈建业补充,每年的年尾至第二年年初,房产市场一般都交易淡静,一些人出外度假,一些人採取观望态度,可能也需要进行一些规划,特别是经济展望不明朗、工作、生活压力沉重,多数人不敢对大型物品如房产的投资轻易做出决定。

隆房产滞销续恶化

全国房产资讯中心不久前的报告指出,吉隆坡房产滞销的问题继续恶化,未出售的单位相应增加,2015首半年的滞销房产增至1千346个单位,价值12亿3千万令吉,在量和值分别增加28.7%和28.1%。

去年上半年

滞销房产增28.7%

该报告补充,在兴建中、尚未兴建的未出售单位,分别增至1万零742个单位和1千181个单位。与此同时,2015首半年吉隆坡共有9千291宗交易、价值110亿令吉,在量方面比去年前期减少7.4%。

同样的,交易价值缩小6.5%,2014年同期则取得18.1%涨幅,不只是房产交易减少、价值下跌,一些地区的房产价格,其实已从2015年8月开始走软。

吉隆坡市区的高档共管公寓,租户多数是大企业或海外专业人士,由于一些企业进行业务整合,租户已从2015年6月开始逐步退出租赁市场。

一名房产经纪表示,一些手上拥有几个单位的业主,由于预见较难物色理想租户,选择出售房产,而且是降低房产的要价来求售。

虽然市场上仍有租户,不过,他们在租金的预算已相应缩减,减幅可能达30%。与此同时,有些业主淮备脱售房产,要价甚至比银行的估价来得低,以提高待售房产单位的吸引力。

二手市场走低

City Harta One房产代理公司经纪陈少凡表示,当前的房产市场,基本是供应多过需求,而且投资者对市场缺乏信心,加上马币汇率下跌,人们对前景採取观望态度;同时,对经济前景保持看淡,形成目前的房地产领域,特别是转手市场走势偏低、价格不起反跌。

亦为租户市场

从这样的形势来看,2016年无可否认将是买家的市场,不只是买家,也是租户的市场,买家或租户在供应或选择较多的情况下,可以进行比较、还价,屋主反而处于比较劣势的情况。

他补充:“除非是业主选择降低房产的卖价,或是房产的租金,避免店屋或房宅空置较长时间,造成投资回酬陷入负水平,否则交易将比较难落实,为求加速成交,屋主或房产投资者,必须以较实际的心态来看待,不能过于坚持本身的要价或租金。”

发展商转向小型房产

2015年至今,油价走势低迷、马币汇率贬值、消费税措施开跑,加上外围不确定因素,打击了市场的交投情绪,房产发展商普遍感受到冷风飕飕,选择暂时不推出新的房产计划,或是缩小房产单位的销售。

由于经济前景保持看淡,房产领域表现疲弱,银行的紧缩银根措施并没有鬆绑,造成该领域的赚幅缩小,发展商顺应市场需求,从发展综合型房产项目,转型至赚幅较小的可负担房屋,不过,建筑成本并没有因此相应缩小,导致多数房产公司的盈利赚幅度,按年比普遍下跌。

商产冷风飕飕

房产顾问公司世邦魏理仕预测,2016年大马各领域房产市场前景保持看淡,商业办公楼、高档住宅房产、零售房产单位,基本存在供应过剩的问题,主要是过去几年,未能预见2015年市场走势大幅转变,并且已陷入看淡未来几年形势的格局。

学生住宿料成新市场

该房产顾问公司认为,学生住宿房产市场,前景保持乐观,一些投资者跟随学院的设立投资房产,一般取得可观回酬,而且租金未见下跌,拥有现金的房产投资者,或许在2016年被视为买家的市场,考虑购买公寓作为投资房产,学生住宿市场,料将成为新的“单类资产”市场。

说到学生住宿房产市场,假如毗邻设有购物商场,这将加大该房产的投资吸引力,虽然待售单位可能是可遇不可求。

关于2015年的房产交易量,世邦魏理仕指出,与前期比较,各类型房产的销售量普遍下跌,由于经济前景看淡,商业房产的售量尤其偏软,高档共管公寓的销售不只下跌,成交价也偏软,跌幅在10至30%之间。

最新推出的新房产计划,价格几乎在50万令吉之上,其中一些甚至逼近100万令吉,可是,在马来西亚的就业人口,接近一半的人数,收入在中下水平,只有条件购买屋价50万令吉之下的房产。

策略地段现买进良机

房产顾问公司预计,基于房产买家和投资者採取观望态度,而且将购买房产的规划延至2016下半年、或是2017年,无可否认,这个领域将是买家的市场,而且至少会持续一至两年的时间。

VPC Alliance(吉隆坡)房产顾问公司董事经理黄广安说,生活成本上升、马币汇率疲弱、经济展望欠明朗、冷却房产市场措施、2015年开始推行消费税,以及银行贷款条例严谨,这些都是影响投资房产交易的因素。

市场人士认为,个人或企业如果有充裕的资金,现在是考虑在市区策略性地点购买房产的时候。由于不少房产投资者,对大马经济前景失去信心,其中一些淮备以低于市价的水平脱售房产。

巴生河流域房产售价低于市价

虽然不是普遍的趋势,不过,以低于市价脱售房产,在巴生河流域已持续了接近半年的时间。房产界一名经纪指出,巴生河流域一些共管公寓,其中一些是比较新或是才完工的房产计划,另一些则是坐落在吉隆坡城中城週边的热门房产,少数业主以低于银行估值的价格出售。

经济放缓

房贷严谨

由于市场担心经济成长放缓,预料将拖累房产市场的销售与表现。另外,油价下跌,国家收入相应减少,进而削弱政府的开支,再加上股票市场的波动,房产需求疲弱的情景,从2015下半年延续至2016年,经济成长放缓意味房产市场将持续低迷。

贷款申请遭驳比例升至50%

另一个影响房产市场的因素是:银行对房产贷款的审批保持严谨,根据瞭解,贷款申请遭驳回的比例,已上升至40或50%,过去3年只介于5至10%的水平,预料这个趋势将继续影响房产市场的销售。

与此同时,2014年的家庭债务对比国内生产总值水平保持偏高,估计达到90%的高位,比2008及2009年的60%及72%进一步升高,预料银行审批贷款的程序,依然保持严谨,并将继续限制房产的销售与成长率。

由于经济前景疲软及贷款申请困难,预料将导致新屋与二手屋的销售更具挑战,在买家市场的前提之下,预料房产发展商,最终仍无法避免赚幅受压的问题。

政府应推更多购屋优惠

房产调查报告指出,马来西亚尚有不少滞销的房产单位,这也比较有利于2016年是买家市场的购屋者、房产投资者。

为解决房产滞销问题,政府若能探讨调整或检讨一些条文,例如让首次购屋者的贷款申请比较容易获批,印花税减半的优惠,都是一些可行的措施。

房产市场活络与否,可从交易的落实是否迅速,租赁市场活跃中反映出来,购买房产来出租,可以对衝通货膨胀的压力,特别是马币汇率贬值,让本地市民有了购买房产、作为投资单位的构想。

可是,鉴于房地产价格在过去几年大幅上涨,基本超出本地人民的购买力,虽然业者经常说,本地房产价格是区域市场最便宜之一,可是,若以人均收入来对比,却是非常的昂贵。

先别说80万至100万令吉的有地房产,即使是50万令吉的公寓,可能也令许多打工者止步,因为以他们的收入,根本达不到每月的分期付款要求,更不用期望银行会批淮他们的贷款。

(注:举例房屋价格以巴生河流域平均水平为淮)

结语:

放眼2016的马来西亚房产市场,房产发展商将专注已发展的城镇,推出可负担房屋及有地房产,看好推行综合城镇的发展公司,提供各种综合房地房产,买家不妨留意市场是否有适合自己的房产单位。

在巴生河流域地区的发展商,基于这个地区的人口结构及城市化发展,保持对房产需求的热度,进一步让这些公司的业务与发展受惠。

 

资料来源:(星洲日报)

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