高生活費打擊房市 50萬以下房屋最慘

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由於供應大增和需求放緩,大馬產業市場低潮期料延長多12個月至2017年,分析員預期銷售疲軟將從明年起衝擊產業公司盈利。

馬銀行研究表示,銀行和國家房產業資訊中心(NAPIC)的最新統計顯示,產業需求保持疲軟。根據NAPIC,2015年第三季產業交易值按季下跌4%和按年大跌18%至177億令吉,首9月共跌11%。

產業明年續低迷

售價低於50萬令吉的房屋錄得最大跌幅,該行認為這是由於高生活成本打擊低收入群的收入,並影響他們的購屋能力和購買決策。

該行和銀行和業者討論後得知,拍賣的產業增加,去年有數宗小型非上市產業發展商貸款違約的個案。

“我們認為,違約個案和產業拍賣升高,顯示產業市情勢充滿挑戰。”

property graph

根據國行2015年11月的銀行統計數據,購買情緒持續疲軟和銀行保持謹慎放貸。房貸申請連續21個月萎縮,但房貸批准率穩定於約50%(2015年11月杪報49%),顯示銀行選擇有素質的房貸申請,而非緊縮信貸。

截至去年11月杪的住宅產業貸款仍高漲12%,因此銀行短期內料不會放寬房貸政策。

馬銀行研究指出,短期內產業供應將繼續超越需求,尤其是2012至2013年期間5/95房貸計劃下推出的產業(特別是高樓產業)開始建竣後,更多住宅產業賣不出,特別是在柔佛和檳城。

需重新擬定產業行銷策略

該行表示,今年又是充滿挑戰的一年。由於經濟動力放緩、銀行謹慎放貸和更多新產業供應投入市場,預料整體產業銷售保持疲軟,產業發展商的賺幅料保持低迷。

發展商將以更多折扣/回扣/行銷獎掖以鎖住潛在買家,而競爭升高也將令發展商的訂價能力受限。

此外,發展商可能需要重新擬定產業和行銷策略(例如從較大單位改為小單位),而展延推介和令營運開銷增加。

該行保持領域“負面”評級,該領域欠缺強勁重估催化動力,目前產業股的股價比其重估淨資產值折價36至62%,全球金融風暴期間則為折價50%-70%,保持產業股財測和評級,建議投資者採取抗跌策略。

可負擔房屋計劃非“包贏”

馬銀行研究表示,可負擔房屋計劃不是“包贏”。

該行指出,近年發展商都轉移焦點至可負擔房屋領域,令此領域新推出的產業數量大增。而此領域的購屋者財力不足,難以取得和償還房屋貸款。

同時,政府多項房屋計劃將令可負擔房屋大增,對現有業者帶來競爭。

該行表示,發展商可能低估政府多項房屋計劃的潛在競爭。

聯邦和州政的房屋計劃令可負擔房屋數量升高,根據一房屋屋發展機構(PR1MA),共批准了22萬7千776間房屋(售價介於10萬至40萬令吉),其中6萬6千869間正在興建當中,而融資配套具吸引力,潛在購屋者可借貸110%,無須抵押金和涵蓋所有貸款開銷。

 

资料来源:(李勇堅)

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