学生屋 钱景佳

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所谓“再穷不能穷教育,再苦不能苦孩子”,为了让孩子拥有更好的未来,父母在教育方面,总是费尽思量。

父母对孩子的教育,肯定是最慷慨解囊的,不管是学府、书包、电脑、交通和宿舍……任何事情都务必要求最好。

随着政府极力鼓励与推动教育发展,高等教育学府在各地如雨后春笋般冒起,而且学生人数也不断走高,当中更吸引不少外国学生。

偏爱出租物业收租赚取盈利的业主,你可想过,这也是一条很不错的财路?

学生租户 大热商机

很多时候,从外地来的学子报考了学位,却无法在学校宿舍求到一席床位;当然,也有爱子心切的父母,希望孩子可住得更舒服而放弃学校宿舍,宁愿往外租房。

于是,学校周遭的房产成为大热门,除了传统的有地房产,学生更偏爱拥有各种设施的公寓。

于是瞄准学生租户逐渐形成趋势,成为房地产投资的大热“钱”景。

照顾学生需求,对高等学府来说是本职,但要同时照顾庞大学生的住宿问题并不容易。

很多学府往往因为缺乏土地,可建的宿舍或提供的床位有限,无法应付数量庞大的莘莘学子。

父母爱儿女心切,为了让孩子能享有充裕、优质的空间与环境,以便专心念书,往往会让孩子在学校周边租房。

于是,高教学府附近的房产,常常用来出租给学生,业主借此收取可观回酬,而学生又能住得舒适。

近年来,我国各地大学城逐渐成形,举凡汝来、斯里依斯干达、赛城和梳邦再也等地,都开始形成区域教育枢纽,也创造了许多商机。

有业主形容:“只要在学校附近有一屋在手,可谓商机无穷。”

出租房产给学生,业主每月可收取租金来偿还房贷,假设租金持续走高,偿还了房贷之后,还有多余的额外收入。夏日房屋中介公司产业顾问王春辉受访时指出,我国学生租户趋势盛行的地区,主要有梳邦再也、汝来、马六甲和金宝。

其中,马六甲和金宝处于较远的外围区域,所以梳邦再也最受瞩目,汝来则紧追其后。

根据资料,包括政府大学、私立大学、私立学院和外国大学分校在内,全国有超过100间高等学府,而在雪兰莪州和吉隆坡,就有54间。

学府附近产业 租金回酬亮眼

学生人潮持续增加,学校附近地区也可蓬勃发展,带动产业增值。因此,凡举高教学府附近,近年来的各式公寓发展项目总是不断。

以雪州来说,最旺的教育学府区,大概就是八打灵再也、梳邦再也和双威镇;布城和赛城也不赖。

对于大学附近的房地产市场,DK集团董事经理郭镇江接受《南洋商报》专访时就显得信心满满。

他说:“在学府附近的产业,租金回酬相当亮眼,这就是学生公寓在梳邦再也和双威镇蓬勃发展的原因。”

DK集团在毗邻双威学院兴建DK Senza服务式公寓,共406个单位,主攻都是以收租为主的业主。看好双威的学生市场,DK集团即将竣工的凌云阁(D’Latour),也会推出代租和管理的服务,协助业主将公寓出租给学生。

郭镇江认为,随着越来越多高端房产在当地兴起,排屋和有地产业的租金会陷入下滑。

“我可肯定未来的租金回酬会更加丰厚,而且产业售价也会走高,这可鼓励更多发展商在当地进行发展。”

政府为了提高人民教育水准和国际竞争力,投下巨资来推动教育发展大蓝图,因而促使全国各地出现许多大学城,也带来许多商机。

斯里依斯干达大学城教育枢纽

霹雳州斯里依斯干达大学城,是政府重点打造的教育枢纽,预计当地学生人数已超过2万名。依斯干达大学城距离怡保逾30公里,占地777英亩,发展总值为20亿令吉。

当地除了有2所历史悠久的玛拉工艺大学与国油工艺大学,还有玛拉商业学院、国家青年技术学院和UCSI大学等高等学府。

另外,政府计划中的护士学校会在不久后开始启用,日后也将继续鼓励其他大学进驻此地。依斯干达大学城学生人数庞大,加上教授及当地的公务员,当地的经济发展前景相当亮眼。

赛城学生逾2.5万人

赛城不单是我国资讯科技研发重镇,也是大马中部的教育中心之一,学生人数已经超2万5000人,且还在不断增加中。当地大学包括多媒体大学、林国荣大学、赛城医药科学学院、大马电脑科学与工程大学和大马Kirkby国际学院等。

赛城的大学以及资讯科技中心林立,使得这个地区充满着Y世代与Z世代的年轻人,房产发展也非常蓬勃。当地各所大学,可为资讯科技不断注入创新元素,有望吸引更多跨国公司入驻,迈向永续增长。

目前,戴尔(Dell)、惠普(Hewlett-Packard)、DHL快递、摩托罗拉(Motorola)及国际商业机器公司(IBM)等都已在赛城设厂。

4知名大学入驻巴莪

麻坡巴莪大学城在政府推动下,已吸引4所知名大学入驻,预期建竣后,学生人数可达2万名。巴莪大学城总面积逾4141英亩,各阶段工程预计在15至20年内陆续完成。

届时,麻坡人口料增加30万,其中包括3万名学生,有望形成国际高等教育中心。

目前已进驻当地的高等学府,包括巴莪工艺大学、敦胡申翁大学、国际回教大学及工艺学院,这4间大学和学院的兴建工程,将在明年完成,相信可吸引2万名学生前来就读。

同时,伦敦帝国学院及马日国际工艺学院,也表示有意在巴莪大学城设立分校。

学生公寓地点最关键———DK集团董事经理郭镇江

DK集团董事经理郭镇江认为,主攻出租给学生的房产,地点尤其关键。

“例如我们的DKSenza,就距离泰莱湖畔大学校园不到5分钟步程,因而获得许多学生的青睐。”

在DK Senza办公室内等待访问时,就看到许多员工正忙着处理租户问题,更有父母带着孩子,手拿行李在办入住手续。

郭镇江指出,若已定位出租给学生,公寓的设施都必须以租户需求为考量。

他举例:“DKSenza提供了完善与优质的设施,除了提供家具之外,还设有保安系统、无线网络和健身房等。”

而且,楼下还有零售店面,加上各种园艺造景和绿化工作,让居住环境和生活体验更加优越。

“其实,我们提供的居住环境与设施,比排屋更优越,学生不必挤在房间里烹煮食物,这大大降低了因烹煮发生意外的风险,并提高生活品质。”

渐渐的,更多学生会放弃排屋,转租环境较好的公寓。

业主自行招租劳心劳力

一般房屋出租方式,房东都是与租户直接洽谈,所有问题都是房东“一脚踢”,非常劳心劳力。而且,若问题没有获得妥善处理,很可能还会拖累租金回酬。

在一般房屋出租方式中,屋主面临的首个问题,就是找租户。虽然在这个网络发达的时代,可借助社群和产业网站来招租,但为了加强宣传,依然要竖立广告牌、张贴布告和刊登广告等,事事需要亲力亲为。

即使有潜在租户上门洽谈,屋主还要跟对方打交道,来了解他们的背景、信用和经济状况,甚至性格。

在这个步骤稍不留神,把房屋租给了不老实的租户,很可能就会“引狼入室”。

最怕“问题租户”疑难杂

这些租户往往会拖欠租金、弄坏房子、从事违法行为和分租产业等等,衍生出种令人头疼不已的疑难杂症。

而且,房东获得的租金回酬,很可能无法抵消解决这些问题所付出的心力和金钱。

举例来说,如果租户非常不爱惜房屋,房东就必须经常更换灯泡、更换水管和维修损坏家具等。

这笔开销将拖累租金回酬,而且房东还要随传随到、处理契约和定期翻新,期间所付出的精力相当庞大。同时,周遭环境还有许多无法控制的因素,会影响租金回酬,如治安和交通等,这些都是房东能力范围外,且无法解决的。

委托中介出租省麻烦

学校宿舍床位不足以应付学生人数的情形下,租金更是水涨船高。中介指出,这反而为学校周边的产业制造利好,不但产业会增值,租金回酬也会随着攀升。

“再加上政府大力推动及学生规模大增,足以看出学府周遭产业的投资潜力。”

然而,房屋出租并非只是每月收租那么简单,这当中有着许多琐碎且复杂的问题需要应付和解决。

一家管理公司受访时就指出,很多人看到出租给学生的潜能和需求,但却忽略了管理一环。

他举例说:“比如租客素质、维修费用、租约条例和追讨欠租等等,都是必须面对的烦人问题。”

他表示,缺乏系统化的管理,很容易就会衍生出安全、卫生和居住品质等问题,进而影响租金回酬。因此,为了克服租户衍生的问题、维持产业管理品质和刺激买家购兴,我国越来越多发展商都开始提供“售后管理”服务。

这种服务可帮助屋主处理出租相关问题,同时可保持不俗的租金回酬。

学府宿舍床位不足 带动学生公寓发展

梳邦再也和汝来周围的高等学府,宿舍床位严重不足,因而带动学生公寓发展趋势,学生租户在两地成为大热商机。

郭镇江指出,梳邦再也和双威镇的高等学府,包括双威大学、莫纳什(Monash)大学和英迪国际学院等,粗略计算,学生人数可达6万至8万。

“学生的产业需求相当强劲,举例来说,莱湖畔大学校园有900个宿舍床位,但学生人数却高达1万6000名,促使学生往附近租房。”

他也补充,DK Senza交由该公司代租和管理的100个单位中,只有500个床位可供出租。

“当地的土地发展空间有限,因此大部分学府难以兴建大型宿舍,来应付学生需求,所以强大的需求产生了溢出效应,为附近房产捎来佳音。”

郭镇江续称,梳邦再也和双威镇的产业售价,原本每平方尺只卖450至500令吉,如今,DKSenza售价已达每平方尺700至800令吉,凌云阁售价更提高到每平方尺800至850令吉。

提供管理服务DK Senza公寓为业主收租

在众多高等学府聚集的梳邦再也,DK集团旗下DK Senza服务式公寓,可说是具备回酬亮眼、优质管理和交通便利等特点于一身的典型例子。

DK集团董事经理郭镇江介绍说,该公司负责为业主收租,同时包揽所有烦人的管理工作,让业主免去麻烦,就可轻松赚取租金。

“我们代屋主把单位出租给学生,同时提供相关的管理服务。”

DK Senza的屋主可自由选择,是否要加入DK集团这个代租计划。

他指出,该公司主要是采用租金池机制(Rental Pool System)操作,即集体出租、收租,在扣除成本和费用后,才将净所得归还业主。

郭镇江解释,DK集团代收租金后,会抽取租金的7%作为服务费,处理入住、收租和宿舍管理等问题,剩余的就是屋主所赚取的净租金收入。

假设有100个单位加入这个机制,且所有单位月租合共10万令吉,扣除相关费用后,这100个单位的屋主就可平分这笔租金。

目前,DK集团以床位出租给学生,每个床位月租于700至1200令吉,因此,租金回酬率可达8%至10%。

看好梳邦再也和双威镇前景

郭镇江指出,梳邦再也和双威镇是我国目前主要教育枢纽,学生租户趋势的热潮将长期延烧。

“其他有同样或类似趋势的地点,还有万宜和汝来地区,但我还是看好梳邦再也和双威镇的前景。”

各学府将在今年9、10月迎来新学年,随着新生不断加入,产业需求源源不绝。

“梳邦再也和双威镇土地有限,加上大学新生持续涌入,我看好学生公寓可稳居市场宠儿的地位。”

他补充,双威区有类似产业项目的发展商,只有双威(SUNWAY,5211,主板产业股)。他认为,双威发展的GeoResidences公寓也近乎售罄,证明市场需求强稳。

隆南金矿新亮点

从吉隆坡往南移的话,万宜和汝来也是一个发掘学生宿舍金矿的新亮点。这两个就在雪州和森美兰州边界的城镇,近年来迎来多所高等学府入驻,学生租户的潜力也开始茁壮成长。

夏日房屋中介公司产业顾问王春辉受访时形容,这里将是“下一个双威镇”。

政府正致力把汝来打造成教育枢纽,因此学生租房的需求也非常强稳。其中,英迪大学、汝来大学、大马回教理科大学(USIM)、Manipal教育大学和Legenda大学,都是汝来赫赫有名的高等学府。

王春辉预期这些大学现在的学生人数为3万人,估计当中半数必须出外租房,因宿舍床位同样短缺。

“这就是汝来产业蓬勃发展的原因,展望未来,即将开课的厦门大学分校,会再带来1万名中国学生。”

再加上Manipal教育大学也目标增加数千名学生,王春辉认为汝来区将来对学生宿舍的需求会更强劲。

“随着多所大学进驻汝来,我相信未来5至10年,学生人数可翻倍增长。”

大学集中环境清幽 汝来更胜梳邦再也

在政府教育大蓝图中,汝来扮演着举足轻重的角色,而且向来也是重点发展地段。

对比梳邦再也和汝来,王春辉认为汝来更胜一筹:“我觉得汝来比梳邦再也优胜的地方,是多所大学都集中在一处,不像梳邦再也,各大学之间比较疏离。”

同时,汝来环境清幽宁静,是个适合耕读的好地方,许多学生对该地区都深感兴趣。

王春辉补充道,梳邦再也的土地发展空间相当有限,导致地价、屋价都相当昂贵。

他说,在梳邦再也,每平方尺租金达4令吉以上,土地每平方尺售价也企于400令吉。

“但汝来的租金,每平方尺仅2令吉;而且只需用每平方尺100令吉左右,就能买到地理位置优越的地皮。”

“由此可见,汝来增长前景相当亮眼,我看好它可成为下一个双威镇。”

帮屋主找租户———佶帝集团执行董事办公室经理周俊德

佶帝集团(GD Development)在汝来的绿色比华丽山庄(Green Beverly Hills)的368个公寓单位,也提供买家类似的出租服务。

该公司执行董事办公室经理周俊德称,会帮助屋主寻找租户,再聘请房产仲介公司处理相关问题。

绿色比华丽山庄所建的公寓全是角头单位,拥有近180度视野,因而定位是空间洋房。

“目前有150个空中洋房单位的业主,委托我们寻找租户,当中有15个单位已成功找到,并收取订金。”

他补充,该计划有30%至40%的买家来自国外,所以提供这方面服务,帮助买家寻找租户。

绿色比华丽山庄的公寓单位面积介于739至1816平方尺,租金约处于1700至4000令吉水平,租金回酬率可高达5%。

 

资料来源:(南洋网/黄忠辉)

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