店铺还能买吗?

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市道欠佳,房地产市场收缩,除了交易量下滑,销售额也应声下跌。

许多发展商趁着早几年好景,推出大量店铺(shop lots)和店面办公楼(shop office)。

去年起的淡市,令更多投资者离场或观望,久久无法消化这些新供应,举目四望,你就会发现,店铺已有供多于求的现象。

然而,红了超过10年的花儿,总有萎缩的时候;我们访问估值师、房产经纪,探索店铺和店面办公楼目前的市况,同时也一起剖析这个次领域的未来趋势和前景。

店铺办公楼 荣景不再?

过去,店铺和店面办公楼都是现金富裕投资者的“最爱”;因为两者租金回报或资本增值,都带来非常可观的回报。

但在2009年后,店铺和店面办公楼售价不断飚升,越迟进场投资,越难争取到像过去般的高回报。

现在又出现过剩问题,有些新建商区,店铺或是店面办公楼,甚至打着“零租金”为号召,希望吸引到一些商家来开店,吸引人潮后可带旺整个商区。

眼前的低迷,何时才会过去?业主陷入困境,如何才能拆解?

业界提供的笼统计算,2009年前之前,店铺一般租金回报率都超过6%,跑赢通货膨胀。尤其是角头单位,因为角头单位的店铺是银行、餐饮业的最爱,不愁找不到租户,且这些租户一般比较长线,省却租户搬迁要再招租的麻烦。

但今天,因为过剩,许多店铺面对租金下跌和难以出租的困境;加上营商气候欠佳,商家放慢扩张或开分店的计划,刚起步的商家更不敢轻举妄动。

地点好仍有需求

投资者还适合进场买店铺吗?眼前的困境何时才更乐观?

谈到这个问题,国际地产私人有限公司队团队袖拿督朱佩莉认为,只要地点好,店铺仍有需求和市场。

她受访时说,尽管店铺价格比住宅高,但和外国相比起来,我国的更便宜,国内投资者不出手,不代表外国投资者不进场。

“再说,所谓市道不好也许只是一段时间而已,之后就好起来。按照我的理解,成熟区的店铺,不会难出租。”

土木工程师兼专业风水师何启雄认同:“成熟区的店铺,没有出租或出售的困难,倒是办公楼,除了地点要好,也得看发展商商誉。”

他提醒说,最后一点就是不宜在办公楼密集的地区,以免形成激烈的竞争。

何启雄认为,价钱贵不是购买店铺投资者的最大考量,只要符合以上3个条件,地点好、发展商商誉好以及不是在办公楼密集的地区,投资者还是会买。

“毕竟,投资这类产业的投资者都是财力比较雄厚的一群,他们考虑潜能和机会多过成本。”

Oregeon产业顾问有限公司董事郭仁义指出,无可否认,一些投资者选择此时按兵不动。

“有的认为,与其投资在店铺,倒不如投资在其他种类产业上,例如公寓,租金虽比不上店铺,但住宅毕竟是必需品,出租更容易。”

经济放缓应按兵不动

虽然部分专家认为,我国的房地产市场会在下半年后逐渐复苏,包括店铺和店面办公楼。但更多商家认为,今明两年的经济大环境和房地产市场仍会黯淡无光,暂时按兵不动为上策,纷纷搁置扩充计划。

何启雄说,部分较早进场买店铺的投资者开始担心,这个时候脱售套现会遭到压价。

“但如果继续守下去,未必是坏事,只要愿意降低租金就行,总好过将之空置。”

但假如对市场失去信心,何启雄认为,业主可考虑长痛不如短痛,倒不如现在就将手上的店铺出售。

“相信大环境会继续坏下去的,现在就放手,勿再考虑能赚多少,因为到了年底,将有更多店铺进入市场,那个时候想出售就更难了!”

他建议投资者转移目光到市郊:“移师小地方投资店铺,越早买越好,特别是尚未完全发展之际,只要撑住一段日子,肯定苦尽甘来。”

他指出,按现在情况看,公寓回报率3%,店铺的回报率若有4、5%,已经很难得。

店屋店面办公楼大不同

很多人认为,店屋和店面办公楼区别不大,事实上是有的。一般店铺下面是店,上面是住宅,所以也称店屋;店面办公楼下面是店,上面是办公楼,价钱要比店铺高一点,因为这类建筑必须符合消拯局的安全规则。

业界人士透露,有些店面办公楼业主,因为久久找不到租户,铤而走险将楼上的办公空间改成住宅再出租,这种趋势在今天越见普遍。

眼下办公楼空间供多于求,要如何将之消化,确实很头痛。各大产业顾问公司所做的研究报告都显示,办公楼与零售的出租率已从去年开始下滑,至于未来跌幅有多大,实在无从估计。

地点好 发展商只租不卖

购买店铺,最重要的是地点。只要地点好,发展商不愁卖不出,有些发展商甚至“自己留住”只租不卖。

位于闹市的店铺非常抢手,一位业界人士指出,这些旺区的店铺,很多业主都是发展商本身。

何启雄说,许多发展商在建好店铺后只租不卖,一来,他们有财力,二来租金高又稳,投资回报很高,往后再增值可带来更高的利润。

“因为旺区可以说是一铺难求,一般租约3年,业主不必忙找租户,而且租金高又稳定。”

他透露,这类非常抢手的店铺,到了租期约满时,假如租户想续约,业主会要求租户出点钱资助翻新或装修。

“这些租户若拒绝,业主就会另觅租户。假设原来的租户同意出钱装修,这也说明他们愿意续约,只要租金不太离谱就行。”

经济政策决定投资时机

店铺供应大增,而市场似乎无法消化这些大量涌现的新供应,现在举目四望,你就会发现,店铺已有供过于求的现象。

同时间,租客来去匆匆,租金下滑,种种利淡笼罩下,现在还适合进场买店铺吗?

郭仁义直言,现在不是适当时机:“我们都看到政府正在打拼经济,只是房地产市场这两年来放缓,自然会对店铺和店面办公楼造成冲击。”

“眼下办公楼出租空间很大,直接使到这个市场承受了巨大的压力,所以,距离进场时机还有一段时间。”

他认为,时机很重要,政府接下来会采取什么政策,如何振兴国家经济,关系重大。

“任何形势的投资,特别是房地产,事先必须仔细研究,然后拟定完善的策略,这才是立于不败的投资法则。”

他表示,店铺的回报率已被压缩,加上资本增值也不多,想在这方面继续投资,首先必须了解和掌握零售和办公楼市场的走向。

朱佩莉反而比较乐观,她认为任何时刻,都会有人进场,她自称最近在芙蓉出售了不少店铺,所以还是抱着乐观态度看待这个市场。

“购买店铺和店面办公楼的投资者明显少了些,他们不在大吉隆坡出手,说明已经转移投资阵地。”

人人都说零售市场萎缩,她受访时反问:“有吗?我反而觉得,是零售商在改换或调整策略的时候。”

巴生谷7新办公楼启用

何启雄说,店铺的出租或出售市况,并不比办公楼坏。

人人都说,办公楼的前景比店铺更糟,如果卖不出或租不出,怎办?选择有二,一是低价出售或出租,二是向政府申请,改装成其他用途,例如商场、购物中心等等。

巴生谷今年会有7座全新的办公楼启用,再增加248万平方尺的租用空间。即使白沙罗城镇中心关闭147万平方尺的办公空间后,净出租空间(NLA)仍多达1亿100万平方尺,相比于去年只有9860万平方尺的出租空间,多出3.5%。

朱佩莉说:“目前的办公楼,净出租空间看来有些过剩了!”

何启雄也很纳闷,为何办公楼会越建越多:“令人困惑的是,现代的人、特别是X和Y世代的人,他们需要办公楼才能办公吗?”

的确,进入在网络世纪后,大家都上网做生意,而且即使远在千里之外,只要有手机或电脑就可办公,未必需要办公楼。

“简单的说,他们不需要出门也能办公,所以还需要办公楼吗?”

巴生谷办公楼出租率87%

虽然我国房地产在经济逆风和压缩下放缓,但巴生谷的办公楼出租率依然维持在87%。

过去5至10年以来,政府打上“低成本市中心”的旗帜大力推动吉隆坡,可惜这个策略收效不大。

郭仁义说,办公楼的出租率,在很大程度上胥视国家经济表现而定,吉隆坡的情况尚好,毕竟是个大都会:“但外围就不好说,行情好的时候,出租率就高,行情淡时,出租率马上就会下跌。”

他认为,目前最大的问题不是租金,主要是营商气候不好而影响店铺的出租率。

“生意不好就很难撑,唯一办法就是结业。简单的说,现在的租户来去匆匆,所以店铺出租率很难稳定下来。”

他认为,想要吸引国内外人前来投资,政府首先必须打造一个安全、利商利民的营商环境,希望捷运和其他基础设施建好后,情况有所改善。

去年,巴生谷一级办公楼的租金和出租率都非常稳定,一级办公楼租金每平方尺6.80令吉,价钱和2014年一样,回报率介于5.5至6%,特别是吉隆坡办公楼,表现显然要比其他地区更加出色。

砂产业交易量额双降

之前在大马莱坊(市场研究)工作3年半、如今回到砂拉越担任仲介的冯清玲指出,砂拉越市道从2014年后开始放缓,无论是什么类型的产业,交易量和交易额都下降。

“但无可否认的是,地点好的住宅和商用产业,仍有很大需求。”

她说,虽然砂拉越近年发展蓬勃,特别是古晋,惟市面上仍能看到许多店铺空置着,原因是业主索价太高。

冯清玲指出,在大部分砂拉越人眼中,办公必须到办公地点,如果不是供应过多和租金太高,这些店铺是不会出现空置的。

价钱高回报率跌

“从2014年起,店铺和店面办公楼的交易量随年下跌,除了价钱太高,回报率也受到压缩,资本增值也不高。”

值得一提的是,成熟区的店铺或面办公楼,虽然无人出售,但是出租率相当稳定。

“我们都知道,投资者仍在等待时机,希望捡到好货,这里所指的好货是地点和租金都好,租户长租不走。”

砂拉越的营商环境也和吉隆坡有着巨大差别,虽然现在市道不好,但冯清玲认为目前处于过渡期,之后就会恢复正常。

大型基建催化市场

砂州的基建发展,在推动店铺和办公楼方面有一定的催化作用。

冯清玲说,砂拉越再生能源走廊(SCORE)和泛婆罗洲大道(Pan Borneo Highway),除了为投资者打开方便之门,也有助刺激砂拉越的房地产市场。

“只是眼下不稳定因素太多,所以令到许多投资者和买家,仍然采取观望的态度。”

她认为,若能在航空方面连接好更多国际直飞航班,特别是开放香港直飞古晋的航线,将吸引更多的中国、香港商家来到砂拉越投资。

香港人向来热衷投资房地产,在冯清玲眼中,他们的到来肯定有助推动或刺激本地的房地产市场,从中、长期来说,这是好事。

“另外,砂拉越发展商也在调整策略,采取谨慎的态度看待市场的需求,确保市场不会失衡。”

 

资料来源:(汪清吉

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