网购潮重谱零售布局

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互联网渗透率和智能手机的使用,改变了我们的购物方式。

尽管城市化和上网普及率追不上很多国家,但东南亚人口网购也不差,目前有30%人会上 网购物,同时增长幅度急起直追先进国。

仲量联行出版的‘’第四工业革命:对东南亚房地产的影响”报告指出,东南亚更吸引人 的趋势,是消费者跳跃过使用个人电脑网购的过程。

而大马人偏爱购物的特性,也逐渐从实店转向网购,进程中,又转折的冒现网上搜索实 店购买的习性,我国的零售商场发展,看来是时候改写了。

手机网购催生地域商场

英美两国在2014年的互联网渗透率达90%,去年更有65%至75%的人口在网上购物,使到网 上零售销售在销售总额中,占了其中100%至15%。

东南亚国家中,印尼和泰国过去10年的网民增长比预期中慢,但菲律宾和越南却比预期中快。

在马来西亚,网购已越来越普遍,而且用手机网购的趋势更劲,网民一般喜爱在网上搜 索做功课,再到实体店购买,这种因信任造成的问题,足以影响零售商场的发展,仲量 联行预计.未来地域性的商场需求更高。

越来越多人通过数码或上网来收集情报,再到实体店体验产品后购买,这大概占了实体店销售额的一半,而且75%的购买决定是受数码平台影响。

仲量联行出版的“第四工业革命:对东南亚房地产的影响”报告指出,在东南亚的一级 城市以外,有50、至80%人都是使用手机网购。

根据MIT史隆管理学院(MIT Sloan School)埃里克布林约尔松博士的研究数据,在美国 的电子商务中,其中非食品、非汽车零售占约30%,而且数字不断的攀升中。

流动性是网络科技发展最看重的一环,即使是网上广告,手机版网站可收的费用都远超 过一般只能迎合个人电脑规格设计的网站。

仲量联行出版的“第四工业革命:对东南亚房地产的影响”报告指出,越来越多人通过 数码或上网来收集情报,再到实体店体验产品后购买,这大概占了实体店销售额的一 半,而且75%的购买决定是受数码平台影响。

“这转变将驱使网上零售商,转向设立更多实体店,这么一来,地域性的购物商场需求会趋升。”

根据埃森哲(Accenture),线上研究、线下购买的习惯,在未来5至10年,成长势头势不可当,这些交易很可能占据了店铺一半的零售销售 掌握和洞悉这个大趋势,零售商若能做好准备,必可稳步迎战,而这也催生出更多地域 商购的需求。

网上产品资讯不够

在美国,90%人会用手机网购,但大马虽然是迅速发展,但网友总觉得体验上有些欠缺。

探讨其中原因,仲量联行认为,那是因为我国零售商的网上,提供的产品相关资讯不够,而且很多都没有提供优惠或忠诚顾客计划。

“但是,这种情况会逐步改变,将来我们会看到更多商店,相继仿效Nando’ S和星巴克 咖啡(Starbucks)推出忠诚顾客计划。”

Shopatron零售商电子商务研究在2013年6月公布的报告指出,在店内使用智能手机的消 费者能力.比起不使用智能手机的消费者还要强出25%至50%。

graph 1 online graph

越南印尼人口增长

最快 东南亚城市的增长,比起世界其他一些地区更快,除了经济,人口也一样。

2015年至2020年期间,东南亚城市人口每年增长约2. 2%,非常接近中国与印尼 (2. 3%),当中人口增长最快的是越南和印尼。

仲量联行的报告指出,整个东南亚在这段时间内,每年都有额外的800万人口迁入城市, 城市化程度已由今天的47%冲破50%大关。

随着更多人口迁入城市.以及从农到工业的经济转型,人均收入提高后,预计会提升国 内消费。

目前,东盟中产阶级的人口约1. 24亿,几乎和日本相同;东南亚中产阶级在2020年的年 均复增(CAGR)可达9%,即7000万人,而印尼占了其中一半。

“在中产阶级人口不断增加,激励零售空间需求。”

报告显示,在东南亚城市中,除了吉隆坡和新加坡,零售空间的供应依然处于人均4至5 平方尺的低水平。

在吉隆坡和新加坡,尤其是越来越多消费者都倾于网上活动,零售空间需求或现放缓。

“但我们预计,这些在一级城市的商场业主,会利用多管道零售争取出格的表现;至于 城外商场的表现,也受看好优于城内的商场。”

community graph (1)

百货超市萎缩

超市、百货商场和电子产品卖场,目前占一级城市零售空间约15、至20%。

但仲量联行指出,这类无需体验购买的产品,消费者会更快转向网购,估计到2020年 时,这类卖场所占零售空间将大跌20%至30%。

“因此,业主从现在起,必须另寻租户和考虑将来如何用这些空间。”

在新加坡,越来越多人喜欢上网购买衣服与鞋子(63%)、家庭用品与电器(18%)、杂 货(15%)、书与杂志(8%),而过去两年在网上购买最多的物品有家庭用品与电器、电 脑设备(+75%)和杂货(+65%)。 2012年,在网上购物消费不到500新元(约1535令吉)的新加坡人只得60%,今天已达 71%。

“我们预料,大多数新加坡人还是会去购物商场购买,价格超过500新元的物品,所以零 售商场到了考虑重整租户组合的时候,包括引进一些难以网上购买得到的高档品牌产品。”

population graph (1) online shopping graph

城外商店生意越做越好

仲量联行在“第四工业革命:对东南亚房地产的影响”报告指出,在发达的亚洲国中, 那些采用体验模式,贩售健康与美容、衣服与鞋子和饮食的城外商店,生意有越做越好的势头。

在新加坡,着名的购物天堂乌节路,不少店家关闭;在整体零售业销售下跌3%的时刻, 位于市郊但管理良好的商场却增长2%至5%。

网上习性调查机构Javelin指出,2010年,约87%非超市货物都是在店内售出,但到了 2020年,恐怕只有65%需靠店面销售,其余的交易都往网购通路下单。

“当更多人转向网站,估计英国的连锁店数量会下跌25%,城内商店或会减少31%,而郊 外会萎缩2%。”

如何加强网上搜索实店购买?

以下是仲量联行的建议:

结合生活方式的体验

常办活动的商场,将成为消费者常来和聚会的地点。

娱乐与教育,加上戏院、网游中心、游乐场、艺术学校、餐馆和美食也都慢慢的成为了 商场重要商业组合。

结合在线智能便利

消费者看来非常享受一边使用手机一边购物的乐趣,而能为消费者提供更多讯息和便利 的零售商,成功率更大。

举个例子,Zalora为消费者在店内提供免费无线上网,除了可以查询物品和价钱外,也 能通过手机上的二维码(QR codes)扫描到标签商品,并因此添加到他们的虚拟购物袋内。

qr code (1)

捕抓更多在线零售商

为了提高品牌兼且在市场上争一席位,眼下有许多在线零售商设立离线商店,这是一个 转换离线购物者,重新活跃在线上的平台。

“快闪店”(p叩一叩store)是许多零售商建立实体店的首选方法之一。

阿里巴巴在中国开了首间实体店从而刺激销售;仲量联行认为,这非但能提升品牌,且 为消费者提供更多个性化的服务外,也能减低运输费和兑换率。

在大马,我们看到Zalora和Reebonz这些网上精品店在商场内设立“快闪店”,而每周在 跳蚤市场上的微型在线运营商,也希望因此吸引更多消费费去网上商店。

大马消费者较喜欢网上浏览

尼尔森全球电子商务报告(2014年8月)指出,大马、印尼和泰国消费者比较喜欢网上浏览,但倾向网购的却是菲律宾、新加坡和越南人。

当时,尼尔森针对60个国家,超过3万名网友展开调查。

而得出的结果是,受访的大马人中,68%表示在购买产品前,会先阅读在线评论和在网上 浏览,然后才去店铺购买(64%)。

大马人在第三世界中,通过网上订购酒店配套、电影门票和机票名列第2名。

这项报告指出,10名大马人中,超过6人打算在未来半年网购机票(67%;全球第三高) 和酒店及旅游预订(62%;全球第二高),另58%则有网购演出、电影和展览会门票(全球第三高)的打算。

总结所有东南亚受访者的习惯,虽然手提电脑还是主导,但手机网购却有后来赶上之 势。

在全球使用手机网购的10大市场排名中,菲律宾(62%)、印尼(61%)、越南(58%)和 泰国(58%)榜上有名,接下来是新加坡(48%)和大马(47%)。

仲量联行的报告说,消费者因为缺乏信心,所以才到商店购物;和全球49、的消费者比 较,超过一半的大马网民(52%)抗拒在网上以信用卡付款,菲律宾最高,达67%,依序 是印尼(60%)、越南(55%)和新加坡(44%)。

民宿大战酒店

在住的课题上,家居共享平台Airrbnb和Homeaway的出现,对东南亚的住宅与酒店影响甚大。

仲量联行指出,我国目前的Airbnb和Home away各自拥有超过300、 350个套房供选择。

这些共享平台不仅提高产业使用的效率,也在二手市场中释放了空闲容量;因此,旅客 对酒店客房的需求也可能减少。

仲量联行指出,新加坡、吉隆坡和曼谷的可出租房间,在Airbnb房间只占库存的5%,每晚的出租率或只有2%。

目前的这个趋势,对酒店客房价格造成的影响不大,但我们预计在2020年时,Airbnb出租的单位将占总库存的15%,而每晚的出租率将占5%。

在新隆两地,住宅租金和酒店客房的价钱依然悬殊,而Airbnb的出租率只有20%,反观一 般住宅却有约90%出租率。

airbnb graph (1)

 

资料来源:(南洋网)

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