大马依区房产过剩?投资家:看大数据

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大马依斯干达特区从2006年发展至今刚好10年,政府每年公布的海外投资额,其“吸金能力”一年更胜一年。

身为大马甚至整个东盟经济体系的发展焦点,人们对依区的讨论,也夹带着“看好”与“不看好”的两极化反应,而房产过剩与泡沫化的说法,10年可说没有停过。

下面且看林秀慧(Rachel Lim)这位深入研究依区发展的专职房地产投资家,如何利用可靠的数据分析、个人实践的经验与锐利的眼光,分析她在依区的投资必杀技。

无过剩忧虑

谈及目前依区房产界最热门的房产过剩话题,林秀慧接受本报专访时,摊开国家产业资料中心的数据分析。数据显示目前整个柔州的房地产为70万个单位,预计在2020年将增加到115万4427个单位;她深信,人口是支撑房产发展的最重要元素。

“按照以4个人为一户的计算,2020年全柔将有390万人口,所需的房产单位为170万个,与115万4427个单位还有一段距离。如此的数据显示,还差55万个所需单位,何来房产过剩的忧虑?”

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错误配对致公寓过剩

再来,依区雨后春笋的高楼住宅,宛如乐高积木一栋一栋从地叠起,动不动500个单位、1000个单位地推出,是否又符合市场的需求呢?
林秀慧认为,以目前依区内的高楼公寓发展数量,其问题在于售价与购买能力出现错误的配对,因而引起高楼公寓过剩的说法。

她分析,依据本地消费者市场可负担的公寓价格平均价格是50万令吉左右,依区内售价介于70万令吉至150万令吉之间的高档公寓,并不在本地人的考虑范围之内。
“一个经济特区的发展,尤其是房产的项目主要还是靠本地经济力量来支撑,而70万令吉以上的高档公寓,发展商所销售的目标对象,是海外投资者,并非本地人。”

住宅仍有需求

经济出现放缓的氛围,但林秀慧认为,住宅,无论是公寓还是有地房产,还是有一定的需求量。

她说,夹着依区蓬勃发展的势头,国内外人口进驻依区的数量有增无减,大部分人都认为,依区是可安定下来的落脚之地。
她用马来西亚的房地产价格,对比亚洲其他国家的购房水平,大部分亚洲城市一带的房价之高,其“天价”只能导致大部分的人民无法拥有自己的房子。

大马人6年可买公寓

“我们拿香港来比较好了,以一栋900平方尺的公寓来做标准,在大马的平均售价为38万令吉,人均收入一年为6万3000令吉的大马人,用6年的收入就可以买下这栋公寓。”

她指出,同样的一栋900平方尺的公寓,在香港的平均售价是550万令吉。
“香港人均收入一年为13万令吉,他们需要储蓄41年,才有能力买下,而人生有几个41年?相较之下,人生可以有很多个6年来完成拥有一间房子的梦想。”

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想象从未来回来懂抓住投资机会

“想象自己是从未来乘搭时光机回来的人,你就知道抓住当下投资机会的重要。”打工族都曾幻想过,如果可以回到30年前,一定会在现在已大旺的区多买几间房产,坐享增值的美果。

林秀慧说,这个思考方向是她教课时的最佳比喻,很多人都会认同,假如祖父祖母几十年前在巴生谷买进更多房产,或许可以改写后代的生活。

“今时今日的依区就是机会,因为我已预见了依区30年后的繁荣与昌盛。”来自吉隆坡的林秀慧,之前在雪隆房地产投资圈子活跃了3年,2012年南下定居依区,比较两座大都会的投资氛围,她认为如今的柔佛州就是20年前的吉隆坡。

她指出,人们对房地产投资的认识分为3大类第一,先知先觉、第二,后知后觉,第三,不知不觉。

柔佛人投资冷感

“先知先觉类型就是房地产投资的精明分子,走在市场的前端,后知后觉类型的人还是可以赚到钱,只是速度问题。”她透露,吉隆坡人较多先知先觉与后知后觉,但依区人大部分却是不知不觉型。

她分析,柔佛人对房地产投资相当冷感,可能是1997年区域金融风暴留下的阴影,再来就是对依区发展始终抱着怀疑的态度。

她认为,经济发展须靠消费推动,大部分柔州人忽略了自己就是支持依区蓬勃发展的力量之一。

 

资讯来源:(瑞投咨网海外房产)

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