大马依斯干达特区从2006年发展至今刚好10年，政府每年公布的海外投资额，其“吸金能力”一年更胜一年。
身为大马甚至整个东盟经济体系的发展焦点，人们对依区的讨论，也夹带着“看好”与“不看好”的两极化反应，而房产过剩与泡沫化的说法，10年可说没有停过。
下面且看林秀慧（Rachel Lim）这位深入研究依区发展的专职房地产投资家，如何利用可靠的数据分析、个人实践的经验与锐利的眼光，分析她在依区的投资必杀技。
无过剩忧虑
谈及目前依区房产界最热门的房产过剩话题，林秀慧接受本报专访时，摊开国家产业资料中心的数据分析。数据显示目前整个柔州的房地产为70万个单位，预计在2020年将增加到115万4427个单位；她深信，人口是支撑房产发展的最重要元素。
“按照以4个人为一户的计算，2020年全柔将有390万人口，所需的房产单位为170万个，与115万4427个单位还有一段距离。如此的数据显示，还差55万个所需单位，何来房产过剩的忧虑？”
错误配对致公寓过剩
再来，依区雨后春笋的高楼住宅，宛如乐高积木一栋一栋从地叠起，动不动500个单位、1000个单位地推出，是否又符合市场的需求呢？
林秀慧认为，以目前依区内的高楼公寓发展数量，其问题在于售价与购买能力出现错误的配对，因而引起高楼公寓过剩的说法。
她分析，依据本地消费者市场可负担的公寓价格平均价格是50万令吉左右，依区内售价介于70万令吉至150万令吉之间的高档公寓，并不在本地人的考虑范围之内。
“一个经济特区的发展，尤其是房产的项目主要还是靠本地经济力量来支撑，而70万令吉以上的高档公寓，发展商所销售的目标对象，是海外投资者，并非本地人。”
住宅仍有需求
经济出现放缓的氛围，但林秀慧认为，住宅，无论是公寓还是有地房产，还是有一定的需求量。
她说，夹着依区蓬勃发展的势头，国内外人口进驻依区的数量有增无减，大部分人都认为，依区是可安定下来的落脚之地。
她用马来西亚的房地产价格，对比亚洲其他国家的购房水平，大部分亚洲城市一带的房价之高，其“天价”只能导致大部分的人民无法拥有自己的房子。
大马人6年可买公寓
“我们拿香港来比较好了，以一栋900平方尺的公寓来做标准，在大马的平均售价为38万令吉，人均收入一年为6万3000令吉的大马人，用6年的收入就可以买下这栋公寓。”
她指出，同样的一栋900平方尺的公寓，在香港的平均售价是550万令吉。
“香港人均收入一年为13万令吉，他们需要储蓄41年，才有能力买下，而人生有几个41年？相较之下，人生可以有很多个6年来完成拥有一间房子的梦想。”
想象从未来回来懂抓住投资机会
“想象自己是从未来乘搭时光机回来的人，你就知道抓住当下投资机会的重要。”打工族都曾幻想过，如果可以回到30年前，一定会在现在已大旺的区多买几间房产，坐享增值的美果。
林秀慧说，这个思考方向是她教课时的最佳比喻，很多人都会认同，假如祖父祖母几十年前在巴生谷买进更多房产，或许可以改写后代的生活。
“今时今日的依区就是机会，因为我已预见了依区30年后的繁荣与昌盛。”来自吉隆坡的林秀慧，之前在雪隆房地产投资圈子活跃了3年，2012年南下定居依区，比较两座大都会的投资氛围，她认为如今的柔佛州就是20年前的吉隆坡。
她指出，人们对房地产投资的认识分为3大类第一，先知先觉、第二，后知后觉，第三，不知不觉。
柔佛人投资冷感
“先知先觉类型就是房地产投资的精明分子，走在市场的前端，后知后觉类型的人还是可以赚到钱，只是速度问题。”她透露，吉隆坡人较多先知先觉与后知后觉，但依区人大部分却是不知不觉型。
她分析，柔佛人对房地产投资相当冷感，可能是1997年区域金融风暴留下的阴影，再来就是对依区发展始终抱着怀疑的态度。
她认为，经济发展须靠消费推动，大部分柔州人忽略了自己就是支持依区蓬勃发展的力量之一。
资讯来源：（瑞投咨网海外房产）
