FundMyHome 这方案真的没有问题吗?

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Article By: MalayisiaKini

【观点】

群议社密切留意希盟政府承诺将提供可负担房屋选择给所有人,同时深度关注近期政府宣布和支持的P2P融资计划“FundMyHome”。类似的概念就是在2019年财政预算案演讲里,提及的“产业众筹”平台(‘property crowdfunding’ platform)。

我们认为,这项计划推出得太仓促,并严重偏离其原先目的,即优先为房屋首购族提供安心和稳定的长期拥屋权。如果当一个机会来临时,说有间市价25万令吉的房子,你只需立刻首付5万令吉(或房产价值的20%)就可拥有该房5年,你会心动吗?我们担心很多房屋首购族可能被蒙蔽了,不太清楚该计划带来的长期影响。

买家无拥房权

首先,在FundMyHome计划下,买家并没有房产的所有拥有权,他们只有在完全承担5年后的房贷才能成为屋主,掌握房产拥有权。根据我们的计算,5年后如果房屋首购者要继续留居在该房子,他们到时的经济条件预料会更不如前(见图1)。表1(f)项和图1显示,如果逐年的房产升值率是百分之五,比起一般的银行房贷 ,买家最终将需承担3万7911令吉的额外债务。若房产升值率每年为10%,那个额外债务可达10万4757令吉。

若真的要在5年后保留该房子,再融资贷款的数额绝对比一般银行房贷来得更高。在那5年期间,买家至少要确保本身的家庭收入也跟着逐年涨至少1.19% 或 5.81% 复合年增长率,才有望跟得上飙升的房价。如果一名房屋首购族一开始就无法负担该房产的一般银行房贷,那么5年后,他极有可能也无法负担一个明显更高价位的房贷融资(见表1(f)和(g)项)。

以价值25万令吉的房产而言,中低收入的家庭极少会有能力一次拿出高达5万令吉的储蓄当房产投资。如果买家必须通过个人贷款来支付20%的首付额(5万令吉),那么他们的每月还款也高达1125令吉,比起一般的银行贷款,每月还款只不过少了172令吉(见图2)。5年之后,买家就已为了偿还个人贷款而支付了6万7000令吉。

假设每年的房产升值率是10%,如果这时买家选择卖掉产业,FundMyHome 声称买家将总共赚取了7万6776令吉(包括资本收益2万526令吉以及房租机会收益5万6250令吉)。然而,如果买家在首5年自己居住该房,那就不会有所谓的房租收益入账。减去个人贷款的成本,5年后买家的资本收益大概只剩下微薄的3026令吉(再假设每年的产业升值率为10%)(图3)。

 

变项鼓励短期寻租?

无可否认,一般银行贷款的成本累计的确比较高(如表1(i)项指出,5年总共要多付1万295令吉),但房贷保障买家的拥有权超过5年,再加上买家还能保有所有房产升值的未来资本收益。由此可见,只有在买家是为了短期寻租5年,而非为了成为首购房屋拥有者的情況下,才能让FundMyHome计划的大部分收益累聚起来。这里存在极大的矛盾,正因FundMyHome计划就是标榜自己能协助顾客成为房屋拥有人。

再说,没人能担保每年的房产升值率能长达5年维持在10%或以上,FundMyHome计划也表明产业价值起伏不定。若房产价值下滑,买家将独自承担部分或全部的资本损失 。

其实,FundMyHome计划大力吹捧的潜在回酬依赖过于乐观且健康正面的经济和房产增长,没有人可以自信地预期那是必然的。即使这将会成为事实,那么申请一般的银行贷款以获得38%(或7万2087令吉)的回酬,不是更明智的选择吗(见表1(m)和(n)项)?

再说,该计划的细则说明投资者将永远拥有资本收益的优先权(20%的房价对等价值),如果该房产5年后升值超过了20%,随后的资本收益才将根据原先的规定——80%投资者,20%买家的比例——进行分割。换句话说,买家需要确保房产价值上升超过20%,他们才能获得任何资本收益,这还不包括已付出的20%首付额。

如果房产市场萧条导致产值下滑超过20%,买家将失去所有的“投资成本”。这不得不让我们强烈质疑,到底这个FundMyHome计划的目的是真的要减轻房屋首购族的财务负担,还是另一种形式的投资项目而已?

政府应谨慎批准计划

还有一些衍生问题应该在计划还未完全落实前提出:万一绝大多数参与此计划的国民在5年后无法负担该房子,因而被迫清空搬离?届时将会有大量的剩余产业周期性回流市场,如此的情况是否会造成房产市场瞬间大受打击而崩盘?这会否制造房产泡沫,让房屋首购者未来在财务能力上更难负荷?

再来,公众究竟是否知道,与一般的银行房贷对比之下,5年后在FundMyHome计划下将面对更高的融资借贷成本?房屋首购族至少需要比较两者的分别,才能够作出明智和负责任的投资决定。

我们认为,政府应该要小心警惕地批准这类房屋计划。我们的分析与计算已显示该计划将不会为房屋首购族带来任何好处,却是一个针对未来的房产价值投机的低劣房产投资计划。政府的责任是通过真正有益的计划和举措来确保人民负担得起房屋起居,而不是帮助发展商解决他们房屋未售的问题。

这些问题存在,只因发展商执意不肯下调他们早前已吹涨的房产售价。最后,有关这计划将造福人民的声明是个夸大其词的谎言。恰恰相反,FundMyHome将会是一个由发展商以及含糊定义的“机构投资者”共同捞取利益的计划。这对国民来说是糟糕的。

 

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