发展商放货不可行

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产业市场冷爬凄凄惨隆戚戚,发展商门庭冷涪车马稀,昔日购屋者大排长龙疯狂抢购 的繁华荣景仿佛不再。

如今房市是有价无市,还是有市却苦于借货无门?

为了协助无法取得房货的购屋者,城市和谐、房屋及地方政府部建议发出放货执照给发展 商,为该些购屋者提供房货服务。但发展商放货,到底可不可行?

房产市场被阴霆笼罩,大家都在问,购屋者投资者都到那儿去了?

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)发布的数字,今年上半年,属下会员发售的新单位滞销高达61%,远高于去年的48%。

归根究底,银行不批房贷,成了产业滞销的最大主因。其次为需求低落、土著保留单位未释、角落或特别单位、地点欠佳等。

同时,调查也显示,在近三分之二欲借无门的购屋者中,银行不批贷款的比率竟然高达70%。

其中51%货款不批的产业单位,售价在50万令吉以下,这说明了没有能力买的,被银行审批为供不起房货的,也绝大部份都是中 下阶层的房货申请者。

财长呛建议不合逻耘

针对这群借贷无门的购屋者,一些财力雄厚的发展商于是破天荒地担起银行的重责大任,敢敢贷款给购屋者,一方面有助减少滞 销库存压力,另一方面,也不致让购屋心切的购屋者望屋兴叹。

最近城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥马突发奇想,建议发出放贷执照给发展商,为购屋者提供房屋贷款服务。

诺奥马说,发展商可为购屋者提供高达100、的货款,每年利率最低为,2%,无抵押则最高达,8%;利率高低均白发展商制定。无论 对发展商或购屋者来说,都是双赢的局面。

乍看之下,这似乎是项好建议,但若仔细再三思量,却令人不得不置疑它的可行性。

果然,没隔多久第二财长拿督佐哈里阿都干尼就回呛,认为诺奥马的建议既不合逻辑、也不可行;即使行了也难以持久。

钱从那里来?

佐哈里说,最大的问题是,发展商放贷的钱那里来?

发展商本身开发的建案项目,涉及的发展资金数以亿计,非常庞大,尚且需要向银行融资过渡货款,以应付各个不同阶段的工程 发展开销。

发展商不是银行,不能像银行一样可以收取大众的存款,纵使政府发出放货执照,也只限于放贷给购屋者而已。

带来信货危机

除了非常少数、财力雄厚的大型发展商,试问那个发展商还有多余的钱放贷给购屋者呢?

更何况这不是1. 2年或3、几年的短期贷款,而是动辄20、 30年的长期贷款。

而今,诺奥马还建议发展商为购屋者提供100%的房屋贷款,那岂不是叫发展商资金紧张,太沉重?

随后,大马评估机构(RAM)也发言,让发展商放贷给购屋者,或许有助提振市场买气,但也极可能提高发展商本身的信货风险。

因为这些转向发展商借货的购屋者,也绝大多数都是不获银行批贷的次级或问题借贷者。一旦出现逾期没供(屋)的拖欠或赖账情况,都将为发展商带来信贷危机。

辅助筹足首付

另外,大马房地产发展商会主席拿督斯里法特依斯干达则重申,发展商不会为购屋者提供100%的房屋货款,只是辅助他们筹足首 期付款,年利率约6、不致12至18%那么高。

目前,首购族大多只能获得75至80%的银行贷款,其余15至20、首付唯有自已另想办法。因此,建议中的发展商额外提供的借货便利,适时弥补了首购族首付的资金不足。

且贷款条件是仅限售价50万令吉以下的房屋,并且限于首购族或原宅升级屋主。

至于利率,鉴于每间银行基准率(BR)不同,发展商可以根据个别的借货成本再加2气,估计货款利率约6%左右。

他还强调,发展商不是高利货,利率过高根本不会有人借,即使是全国最大的发展商也没有能力提供100、的全额贷款。

而其实,根据今年6月公布的大马10大发展商报告显示,在过去两年,大多发展商均举债收购土地或用作流动资金。

其中,60、发展商负债比达0. 7倍,债务收入比更超过一倍以上,可以说拥有足够财力为购屋者提供房货的发展商几乎寥寥无几。

毫无赚头且需承担风险

就货款利率而言,若以目前发展商资金周转利率6%以上,加上房屋发展项目盈利介于10至20%以上计算,要发展商以低于盈利, 甚至相对公道的6或8%利率借贷给购屋者,不仅毫无赚头,而且还要担负借货者可能违约的信贷风险。

在商言商,相信没有多少个发展商会如此冒险犯难吧?

同样地,对购屋者来说,如若还能以6或8、低利率获得发展商贷款,却也不失为资金不足的购屋者终于取得借贷一圆拥屋自住美 梦的不二选择心。

但若要购屋者付出比一般银行更高的10%以上的高利率,不仅使到购屋者难以负担,恐怕也将令购屋者从此陷入高利货高负债、 债台高筑的重重负债危机之中。

总之,发展商放货,行或不行,最大关键还是在于一个‘,利”字;利率、利益.一个两权相益、两全其美、互惠互利的双赢方案!

 

资讯来源:(林景清)

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