思房钱:夫妇分头置业更有利

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所有夫妇都需要一个属于本身的爱巢。如今,在生活成本走高,但收入增长却停滞不前的环境下,许多人正设法通过投资,增加被动收入(passive income)来拓大财源。

在这当中,最普遍的工具就是房地产;很多人倾向投资房地产再出租,赚取租金收入。

对那些有意通过产业投资,来赚取退休储蓄或孩子教育基金的夫妇来说,以下有数个值得考虑的要点。

1.联名申贷限制贷款幅度

夫妻在买房时,往往会申请联名贷款,因为在这种“双剑合璧”的方式下,收入和偿贷能力会变得更高,从而比较容易申请到更多贷款。

然而,在这样做的同时,你也限制了本身在长期产业投资方面,所能取得的贷款幅度。因为国家银行实行了新条例,限制贷款申请者所能申请到的房贷。

据此条例,在购买首2间住宅产业单位时,每名贷款申请者可取得最高90%的贷款。

不过,假如申请者在拥有2笔未还清房贷,再申请第3笔贷款来购买第3间住宅房屋,那么第3笔贷款的贷款幅度,最高只能达到70%。

因此,如果你和配偶正计划购买更多单位,来扩展本身的产业投资,就必须注意,申请联名贷款将限制未来的贷款幅度。

假设你和配偶各别申请房贷,你们可能申请到总共4笔高达90%的贷款,来购买4间房屋,高于只有2笔的90%联名贷款。

而且,第3笔联名贷款的贷款幅度,将减少至70%,这意味着你必须支付30%首期,而不是一般情况的10%。如此一来,要怎么做才能在购买第3间房屋时,取得90%的贷款?

你可以选择将首2笔贷款,以个人名义进行再融资,然后再由你的配偶申请第3笔房贷。

2.个人信评影响配偶申贷几率

当你跟配偶申请联名贷款,基本上就是把两人的信贷评分互相连接。

若你的信贷纪录良好,但配偶却是相反,配偶拥有不良信贷纪录,会影响你申请房贷的能力。

因此,在这种情形下,一个较好的选项是,让具有良好信贷纪录的一方,去申请房贷。

不过,由于只有一方提出申请,因此收入水平会比两人合计来得低,从而可能导致无法获得更高的房贷。

而另一个选项,是等到信贷纪录不良的配偶,改善和提升本身的信贷评级后,才购买房屋。

鉴于这些因素,如果你有意申请联名贷款来购买产业,就必须准时偿还信用卡、车贷、个人贷款等债务。

3.把握产业盈利税(RPGT)豁免期

在脱售一项房产时,首3年的产业盈利税(RPGT)已提高至30%,第4和第5年则分别报20%和15%,在第6年之后,就不必再征税。

不过,也许很多人不知道,每名卖家在脱售本身的首间住宅房屋时,可豁免缴交产业盈利税,但一生人仅限豁免一次。

因此,若你和配偶是联名展开产业投资,那么你们就只能获得一次机会,但如果你们并没有联名,而是以个人名义投资产业,那么就可得到2次豁免的机会。

假设你正设法提高本身申请更高贷款的资格,那么通过联名方式来申请,的确会有所成效。

但若你有意在未来投资更多产业,且又拥有足够收入来申请到所需房贷,在此情形下,以个人名义申请会更加合适。

4.考虑产业投资信托

如果你因为无法负担庞大成本,而没办法投资在产业,你依然可通过产业投资信托(REITs),间接投资在产业市场。

在产托的投资组合中,可能包括办公楼、购物广场、公寓、酒店、度假村、仓库和储存设施等。

与其他产业公司不同的是,产托并不从事产业销售业务,而是通过收购和发展产业,从而把这些产业纳入投资组合中,然后再赚取盈利。

总结

不管你和配偶决定选择哪一个选项,你们都必须确保自己了解和明白,有关决定会对长期财务造成什么样的影响。

 

资料来源:(李庆伟 )

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