房市寒冬已过?

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2016年首9个月住宅产业交易价值,下跌至2011年以来的最低点,交易量则出现2007年来的最低水平。不过,2015年减少推出产业计划,预料最近的将来,完工产业供应将稍微减少。过去几年交易活动退减,因此在接下来的日子,市场将逐步恢复对住宅产业的需求。

完工产业供应减

在2013至2014年推出的新产业计划,促使大批新增供应将在这一两年陆续加入市场,2017上半年基本面萧条,料延续至2017下半年,产业销售疲弱可能延续至2018年,到时市场将陆续消化已完工的产业单位。

不过,一般相信,在2017下半年,估计隔夜借贷率削减25个基点,可能改善购屋者的购买力大约3%。假如隔夜借贷率一如市场预料调低25个基点,正面效应料有助抵销明年工资成长呆滞的影响;假设在第二季降息,那么推动产业交易的力度可能落在2017下半年。

与此同时,住宅产业新增供应在2016年首9个月,介于偏高水平(参考图1),预料在2017中将达到顶峰。2013至2014年好景期推出的产业计划,将在2017至2018年陆续完工,2015年起减少推出新产业计划,因此料不会加重市场新增供应压力。

 另一方面,巴生河流域采用“发展商承担利息制”的产业计划,已经陆续建好并移交新屋锁匙给购屋者。今年至今,产业价格并没有显著下跌,预料价格将保持在现有水平,相信购屋者有能力握有产业、不会降价求售。

鉴于产业市场在2015年开始冷却,相信许多有潜力的购屋者,展延他们的购屋计划,主要是担心新增供应增加导致价格下跌。在现阶段,产业价格继续保持稳定,相信在场外观望的有潜力买家,可能重返市场。

对许多人来说,长远而言,产业仍是对冲通膨的理想资产,马币汇率疲弱、海外劳工供应严紧,从长计议导致发展成本上扬,顾虑产业价格下跌的补贴,可能鼓舞产业市场掀起购买活动。

新屋销售回神

与此同时,国家银行不久前规定业者转换至少75%的外币出口收入为马币,料将对银行的游资产生正面效应,银行体系存在偏高的贷款/存款比率,被指为银行不大愿批准贷款的主因。

当出口收入转换为马币时,料将提高银行的游资水平,带动商业银行愿意贷款给购屋者。

对发展商来说,订购产业转换成为销售比例偏低,仍是一项隐忧,最主要的原因是:购屋者申请贷款难获批,他们被迫放弃购屋计划。

2016年第三季房屋贷款批准比率上升至43%,不过,仍比2014至2015年的50至55%低。虽然产业销售不大理想,可是多数发展商并未调低卖价,形成产业市场出现供应过剩的局面。

过去的一年,主要隐忧围绕在产业领域的基本面,包括可负担性、产业供应水平及不容易领取银行贷款。

对许多发展商来说,2016首半年,产业销售显得淡静。整体产业销量按年比下跌15%、产业价值减少10%,一如市场的预期。

在一手市场,2016年第三季比第二季较活跃,发展商的产业销售开始回扬,多家发展商如林木生集团(LBS,5789,主板产业组)、绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业组)、马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组),在产业销售皆有所增长。(图2数据可以显示这一点)

中低价屋抢手

从图2不难看出,发展商(东方除外)在第三季的产业销售,比第二季活跃,其中林木生销量大幅增长,主要是该集团推出大规模的中低价房屋,东方则相反,该集团在第三季没有推出这类型的房产,相比之下销量反而下跌。

另外,产业的价格并没有显著上扬,不过按首半年比较,2016首半年的价格,比2015首半年的价格微升2%,是2008年来的最小增幅。(参考图3)

房贷回升
发展商面对4风险

与此同时,2016首10个月批下来的贷款上扬6%,至44%,比2013至2014年的平均50%低,发展商如绿盛世、UOA发展和林木生,在2016首9个月的销售,已超过2015财政年的水平。另一些发展商如马星、实达集团则调低2016年的销售目标12至22%。

产业市场面对的其他问题包括可负担性偏低、供应与需求不均衡、完工产业新增供应偏高及面对公共房屋计划的竞争,这些都是私人界发展商在推销方面所面对的风险。

不过,只要他们推出的房产符合市场需求,产业位于理想地点、价格在市民能负担的水平,相信私人界产业发展商,在2017年依然可以取得不错的销售业绩。

竞抢买家
发展商调整策略

在市况面临严峻挑战之际,吉隆坡联邦直辖区高档共管公寓,价格将自行调整,有潜能的买家采取“观望态度”,主要是经济成长放缓、就业机会前景疲弱、马币汇率大幅下跌。

续推创意融资配套

发展商继续推出比较有创意的融资配套,特别是他们探讨迎合销售目标及尽量售出一些尚未卖出的房产单位。

2017年财政预算案宣布,价值超过100万令吉的房产,产业印花税从3%调高至4%,预料将影响高档房产在2018年的销量。不过,也可能激励百万房产在2018年之前的销量增加,有意购买百万房屋的投资者,可能设法在2017年内敲定交易。

业界人士认为,预测2018年之后,较多发展商在制定房产的售价时,订价不超过100万令吉,可能在建筑面积和室内装饰进行调整。

或走绿色产业路线

另外,发展商也可能走绿色产业路线、融入有助于长者的室内设施、推出双锁匙房屋,甚至在新规划的产业,设计家居兼办公空间概念房产,以符合现代人对城市生活的需求。

与此同时,住宅产业的贷款批准保持疲弱,获批的比率不到45%。截至2016年第三季,未偿还贷款数额达53亿零600万令吉,比前期增加4%。

吉隆坡联邦直辖区共管公寓与公寓交易减缓,在2016首半年,共有2542个单位易手,价值18亿2100万令吉,反映数量和价值分别下跌26%和30%,前期的数量与价值则为3433个单位及25亿9900万令吉。

2016下半年,高档共管公寓累积供应量共有4万6047个单位,这些产业计划分别是KL Trillion(368个单位)、Le Nouvel(195个单位)、Setia Sky Residences(Divina Tower,291个单位)、Three 28敦拉萨(166个单位)、Nadi Bangsar(416个单位)、KL Eco City(Vogue Suites,708个单位)及Serai Bukit Bandaraya(121个单位)。

2017首半年完工的7项计划,料将增加供应量至3185个单位,有关产业计划分别是Ritz Carlton Residences、位于吉隆坡市的Star Residences & Expressionz Professional Suites、位于南孟沙的Alila Bangsar & KL Gateway(Premium Residences)、Arcoris Mont’ Kiara及在满加乐的One Kiara(A栋)。

与2016首半年比较,2016下半年推出的产业计划有The Estate、Sentral Suites及Setia Sky Seputeh、位于南孟沙/吉隆坡中环/士布爹及Aira Residences和Alya吉隆坡(Senada Residences),分布在白沙罗高原/武吉加拉地区。

此外,占地19.4英亩的武吉免登城市中心(BBCC)及15.8英亩的柏威年白沙罗高原,继续是获关注的名单,加入名单的包括ALYA吉隆坡(前称KLGCC)及KL Metropolis。

由森那美Brunsfield控股发展的ALYA吉隆坡,标志重新定位KLGCC度假村,8项占地61英亩的发展计划,以住宅、办公楼和零售单位组成,估计发展总值超过80亿令吉,在ALYA吉隆坡的首项产业为SenadaResidences,为两栋429单位的服务公寓和套房。

由Naza TTDI私人有限公司发展的75.5英亩KLMetropolis,料将是“国际贸易与展销区”,这项综合用途的产业估计发展总值200亿令吉,可容纳大马最大的展销空间,地面面积达100万平方尺。

除了Arte Mont’ Kiara、Met 1 & Met 5(与合成集团合作),产业组合包括住宅The Met 1 residences,于2017年推出,拥有616个单位,面积在650至1600平方尺之间,每平方尺售价介于1000至1100令吉之间。

一些建设已经多年的住宅区,例如白沙罗高原和孟沙,现有供应有限,价格继续上涨。安邦希力/乌丹、肯尼山庄和满家乐,屋价走势保持活力。不过,在吉隆坡一些比较老旧的产业社区,价格出现调整,主要是供应和需求出现不均衡的情况。

在吉隆坡市区,面积较小的共管公寓/公寓单位(630至1035平方尺),例如Binjal 8和Vortex Suite,每平方尺售价介于900至1200令吉。

此外,白沙罗高原和孟沙地区的公寓租金保持坚稳,不过安邦希力/乌丹、肯尼山庄和满家乐等地区,租金水平保持偏低。

资料来源: 星洲日报

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