买屋是否不再能致富?

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产业市场走势沉闷,大马产业投资并不如预期般“好赚”……供应过剩、新旧产业“卖不了,租不出”的窘境该如何应对?借镜海外案例,或许你可为陷入闷局的投资之路找到新对策

65%大马超富
靠产业起家

产业一直是大马人的投资首选,除了大马超级富豪继续把钱投入产业市场,民众也把产业视为投资首选。

2016年莱坊财富调查报告显示,65%大马超级富豪(UHNWIs)在过去10年增加产业资产投资,预计未来10年会继续增加对产业的投资,比例为亚太区最高。

大马超级富豪考虑在2016年购买房产,对比全球的29%平均值;这些高及净置产人士平均持有4.7项产业,对比全球及亚洲的平均3.7项及3.92项。

星洲《投资致富》调查显示,虽然近几年产业市场持续放缓,但无损投资者对产业的投资兴趣,连续多年成为投资首选。

2015及2016年,产业均以26%比例高居最理想投资工具榜首,2014年为29%,同样名列第一,显示大马人对投资产业兴趣仍在。

2017年租金回酬写4年新低

但大马人对产业的热爱,是否成功转换为理想回酬,目前并没有官方数据可参考,仅可从一些网上数据观察市场走势。

Numbeo网站2017年中数据显示,大马市中心总租金回酬企于3.87%,市郊为4.18%,明显比去年同期的4.01%及4.27%收窄,创4年新低纪录。

2015年中,大马市中心总租金回酬曾跌至3.94%,市郊为3.56%,2015年中回扬至4%以上水平,2017年中,市中心租金回酬再度跌破4%,郊区租金回酬则守住4%。

房贷收入比按年走高

可是,大马房贷收入比按年走高,从2014年中的64%走扬至2016年中的72%,4年增长8%,意味大马人的房贷负担又加重了,尤其是2015至2016年期间,增幅最大,达4.57%。

相信这是受薪资增长缓慢影响,房贷占收入比的份额才会一直增加,然而值得庆幸的是,2016至2017年中,涨幅已放缓,房贷收入比仅按年走高0.94%,从71.88%增至72.82%。

由此可见,大马投资者除了面对房贷加重的压力,产业租金回酬也明显处于窄幅波动走势。

尤其是市中心,可能受新供应增加影响,租金回酬进一步走跌,并不如市场预期般“好赚”,收益更低于2016年雇员公积金局(EPF)的5.7%派息率。

业主折价卖房

2017年4月,产业经纪接受媒体报道时指出,业主降低产业售价20%至30%的状况越来越普遍,此恶性循环导致一些持有高价位房产的业主,因较低租金收益难以应付贷款支出,不得不折价出售房屋,进一步影响租金价格。

安联星展产业分析员柯贺维接受《投资致富》电话访问时预测,今年料有更多高楼产业供应入市,从下半年起至明年中大幅度增加。

他认为,高楼产业大幅度入市的现象主要是受发展商赶在政府取消发展商承担利息计划(DIBS)前大量推出新发展计划影响。

这些高楼产业于2013年推出,经过4年建筑期,2017至2018年期间料可交屋。

以供应持续入市的状况来看,若市场租屋需求未大幅度增加,产业招租料面临更多竞争,租金继续受压,进一步侵蚀投资回酬率为无可避免的状况。

面对这些状况,投资者该如何应对,突破当前闷局,脱离投资困局呢?

理想理财组合
产业勿超一半

理财师彭家耀接受《投资致富》电话访问时坦言,大马人确实特别喜爱购买产业,预计大部份的人,超过50%财富组合由产业支撑。

“在大马,无论是B40、M40还是T20,产业(不动产)的比例都超过50%,这是无可避免的状况,因对比其他流动型投资,房地产增值可以很快很惊人,是绩效很好的财富成长引擎。”

目前大马的B40及M40家庭共800万户,其中270万户为B40家庭,这些人口60%居住在城市,37%住在乡村。

B40为社会金字塔最底层的低收入家庭,M40为中等收入家庭,两者各占40%,T20为社会金字塔顶端的高收入家庭,占20%。

过多买产业
将致财富失衡

“其实不只大马,亚太区的投资者也过于热衷买产业,导致财务组合失去平衡,这将导致投资人在发生经济风暴时,较难快速脱手。”

他认为,侧重产业的财富投资组合没有好与不好,全凭个人财务能力衡量。但以理财角度出发,建议产业比例最好不要超过整体财富的50%。

“理想的做法是保留部份现金流动型资产,如投资于股票、产托或基金,秉持中庸之道安稳求财,不该只靠单一产业资产创造财富。”

重新思考进退场时机

遇到产业卖不出或租不出的窘境时,彭家耀建议投资者看回资产组合,在达到长期投资目标的前提下做好产业管理及探讨该入场或是退场。

“这个时候,业主最好先务实的衡量产业持有力(Holding Power),再拟定中短期应对计划,决定接下来要加码还是减码投资。”

视整体经济成长状况而定,他估计,产业市场将在未来6至18个月持续放缓,也不排除利息将往上调,加重业主房贷负担。

如此一来,业主就有必要重新定位思考,本身是否具备充裕的财务资源顶过这段时期,消化市场放缓带来的冲击。

“若觉得接下来会‘消化不良’,业主就要取舍,以长远财务为目标,卖掉一些较容易脱手的产业,虽然少赚一些,却可利用脱售所得,配置到需要资金的地方,如维修产业开销等。”

另外,他也点出一些现代人置产盲点,如为了追求物质享受,花大钱装修,期望未来产业可以卖到好价格,殊不知,这只是浪费金钱,因为产业买卖都是以市值为准,再华丽的装修也无法有效为产业带来更高增值作用。

租赁市场学问大

对于大马产业租金受压状况,彭家耀认为需看产业类型及租户比例,通常那些出租比例较高的产业租金将继续受压,不排除单位价差将高达50%。

“若是公寓,单位80%用于出租又少人住的,通常会面临大家都在丢价钱状况,在供应过剩及需求下跌的环境影响之下,不同单位租金出现价差50%也不稀奇。”

他指出,自住单位比例高的产业,因住户准时交管理费,物业管理及设施维修品质相对较佳,租金较抗跌。

投资单位较常面临投资者不定时支付管理费的情况,租不出的业主比例太高,将发生拖欠管理费问题,一旦物业管理资金不足,管理素质自然变差,如无法维持保安系统、基本设施维修,都是影响租金下滑的利空因素。

利用闲置产业开创价值

为避免在产业低迷时期陷入血本无归局面,他建议业主参考一些国际共享经济模式的案例提升投资回酬,充份利用闲置产业开创价值,为产业组合带来长期稳定收入。

“业主可以合作出租热门地点的产业给财团,改造成Airbnb住宿,或者以“分时度假”(Timeshare)模式赚取租金收入。”

他指出,一些发达国家,如欧美、澳洲及日本,由于经历过多次产业低潮期,已开发符合市场需求的新运作模式,值得大马投资者参考。

救救房市
向海外取经

产业市场低迷,不只新盘受冲击,旧产业更处于淘汰边缘,高空置率及低租金亦让持有这些旧资产的业主苦不堪言。

为激活旧区重生,降低物业空置率,今年有许多各国政府、市议会主导,当地社区配合改造旧(救)社区的措施,当中不乏成功例子,大马投资者及政府可借镜。

加拿大
改成综合服务中心注活力

当地政府为改造多伦多市旧柏文公寓社区修列,改造全市约500多栋老旧公寓小区成为现代化、具备多用途功能的综合服务中心。

这项改造计划致力于将人口稠密、房屋老旧的高楼公寓社区更新改造为一个拥有公园、绿地、户外喷水池及烧烤区域的中心,同时也将引进零售店、诊所、健身房、图书馆及其他生活服务设施,为旧产业注入新活力。

荷兰
转型永续社区降能源消耗

经历能源与欧债危机的荷兰,计划为鹿特丹战后住宅转型,把距离市区遥远的无电梯公寓,改造成一个永续社区,放眼在2040年降低60%能源消耗及达到能源自给自足目标。

该计划由住宅产权持有人领头,规划大权则交给20多个专业领域人士组成的年轻团队负责,提出长达30年的整合式永续设计,包括策划能源及回收循环系统、利用绿能科技,将社区建筑、生活、经济、文化及健康巧妙串联起来。

台湾
蜕变为文化创意空间

台北市文化局2013年发起的“老房子文化运动”计划,旨在把隐藏在市区阴暗角落的老旧建筑,摇身蜕变为文化展示创意空间。

这是一项由政府带领的产业“再生”活动,展现出闲置产业或老屋潜藏的商机与潜力,为蒙尘产业开启新生命,变成咖啡馆、民宿、艺文空间、特色商店等,不仅有助于市容增添活力,也可长期对旅游业作出贡献。

这种转型计划也适用于收益率较低的老旧公寓或屋龄较高的商业办公室,一旦转型成功,收益率可能高于转型前。最佳例子是商业办公室转型为迷你仓库,已成功带动租金单价高于台北101。

香港
重建成商贸区带动入住率

香港政府在过去10多年,一直藉由都市更新改造残旧区域,近期较成功的是“起动东九龙”计划,把曾经风光一时老旧工业区及公共房屋林立的观塘区改头换面,转型为商贸区。

在进行多项重大措施,如观塘市中心大规模重建,增加住宅配套设施后,带动企业迁移及深耕当地的决心,刺激东九龙一带办公大楼需求,促使空置率由2008年的30%下调至2015年的7%。

未来该区获看好在10年内将会成为香港A级办公室的供应重镇,有望崛起为香港第二个中环商业枢纽。

外一篇
分时度假创客源

什么是“分时度假”(Timeshare)?

根据维基百科,这个概念起源于20世纪60年代的欧洲,由法国阿尔卑斯山脉的一间滑雪场发展商开创,目前已涵盖全球近6000家度假资产。

这个模式适用于度假型资产,顾客可分享某个度假资产的不同时段,如一周(1/52)、两年一周(1/104)或每年13周(1/4)。

一些分时度假产品则以信托投资产品形式销售,如将多个度假胜地的资产,分散成小规模产权,销售给投资人。

不过,这种分租模式也被不法之徒用来诈骗,犯案手法多数是以购买高额会员卡吸引消费者入瓮,却未能兑现承诺的服务而被举发。

韩国
不要租金的“全贳”租

韩国租房分两种:月租及全贳(全租),后者让租户无需付租金,但要给很大笔的抵押金(约房价的30至50%),让房东用这笔钱做生意或投资。

全贳租赁期限一般要数年,最高可达10年,但这种模式也面临很大风险,若房东投资亏钱,租客想拿回抵押金的话,房东在逼不得已状况下,必须再租给另外一个人,筹钱还抵押金。

如此一来,若房东一直亏损,就会形成恶性循环,一旦无法在期限内找到下一任租户,将衍生抵押金缺口由谁负责的问题。

新闻来源: 星洲日报

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